09-19-2010 02:12 AM عرعر اليوم - نايف أسيمر :
اعتبر خبراء في الإسكان ومسوقون عقاريون أن هناك مساحة كبيرة من التفاؤل حول حظوظ المواطن السعودي في الحصول على سكن رغم ارتفاع أسعار العقارات، مؤكدين أن ذلك يتمثل في توفير وحدات سكنية في حدود 600 ألف ريال كشقق معظمها لا يقل عن 250م، مشيرين إلى أن السوق في ظل ما ينتظره ويتوقعه من إصلاحات سيتغلب على أسباب ارتفاع الأسعار وأزمة السكن.
وأشار الخبراء لجوانب مهمة، منها أن التطوير الإسكاني يتطلب ثقافة تختلف عن ثقافة التطوير العقاري رغم الصلة بينهما، وحاجة السوق لتدخل عاجل لدعم المطورين والممولين، وتذليل العقبات التي تعترضهم حتى يتمكنوا بدورهم من علاج ارتفاع الأسعار، ومراعاة ظروف الطلب حصوصاً لأصحاب الدخول المتدنية.
فيما أقر خبراء عقاريون آخرون بأنه لا يوجد مطورون حقيقيون في السوق الذي يعتبر بوضعه الحالي غير مهيأ لتقديم حلول عاجلة في ظل انعدام التشخيص الحقيقي لمشكلة ارتفاعات وانخفاضات الأسعار غير المبررة، وكذلك عدم توافق دخل معظم المواطنين مع عروض العقار والإسكان الموجودة حالياً، والتي يمكن وصفها بعجز تراكمي في المعروض يقابله طلب حقيقي، بخلاف فرص الوحدات السكنية الصغيرة كخيار بديل.
وقال الخبير في التمويل العقاري والعضو المنتدب لشركة (أملاك) العالمية عبدالله الهويش، إن سوق العقارات في السعودية يعاني من ارتفاع في الطلب يقابله عجز في العرض يتراكم سنوياً. فيما أشار خالد المبيض، رئيس شركة (بصمة) لإدارة الأملاك، إلى أن شركات التطوير العقاري تفتقد الممول الفعلي. واعتبر عمر القاضي، العضو المنتدب لشركة (إنجاز) العقارية، أن ثقافة المتاجرة بالأراضي والتي ترى أن العقار يمرض ولا يموت, والتي تشكلت لدى المواطنين خلال عقود؛ سيصعب تغييرها، مما أدى إلى سلبيات عدة رفعت الأسعار وأدخلت السوق في إشكاليات عدة يعاني منها.
جاءت تلك الآراء ضمن برنامج "واجه الصحافة"، الذي يعده ويقدمه الإعلامي داوود الشريان، والذي تبثه "العربية" عند الحادية عشرة من مساء الجمعة 17سبتمبر 2010 بتوقيت السعودية، والذي يواصل في جزئه الثاني استعراض أوضاع سوق العقارات السعودي وإشكاليات الإسكان وأسباب ومبررات وحلول ذلك.
دعم المطور العقاري
وأضاف الهويش أنه يجب التفريق ما بين إشكاليات التطوير السكاني، والخلط بينه وبين التطوير العقاري، حيث لكل منهما متطلبات وثقافة معينة، مطالباً بأن تساهم الأنظمة الحكومية وتطور أكثر لتدعم المطور العقاري حتى يستطيع بدوره تقديم الحلول المأمولة، معتبراً أن وضع السوق حالياً غير "مهيأ".
وأشار إلى أن ما يحدث حالياً هو أن المواطن يشتري من خلال ثقافة البيع على الخرائط، مؤكداً أن الطلب الحقيقي كبير على العقار في السعودية ويقابله في ذات الوقت عجز تراكمي يتفاقم عاماً بعد عام، في ظل وضع السوق الحالي، مطالباً بالنظر إلى حقيقة أن الطلب السنوي يتراوح بين 190 إلى 200 ألف وحدة سكنية على أدنى تقدير، وأنه يجب ألا يلام الممولون، خصوصاً أن هناك جوانب مثل كون نوعية صيانة المنازل التي تمول للافراد لا تخلو من مخاطرة.
واعتبر الهويش أن حظوظ المواطن في الحصول على سكن ما زالت جيدة رغم ارتفاع أسعار العقار في ظل خيارات تتمثل في وحدات سكنية ثمنها في حدود 600 ألف ريال كشقق معظمها لا تقل مساحتها عن 250م.
وأقر الهويش أن الممولين الحاليين في السوق، وهم قلة، غير قادرين على الدخول في المشاريع الضخمة والكبيرة التي تعتبر أبرز الحلول لعدم توافر القدرة المالية الكافية، مشيراً إلى أنه في السابق كانت لجهات مثل وزارة المالية بعض الحلول الناجحة، لكنها "توقفت"، معتبراً أن صندوق التنمية العقارية نجح بالفعل في فترة السبعينات، لكن في ظل الظروف الحالية لم يتمكن من المواكبة.
واقترح الهويش على الجهات الحكومية المعنية أن تتبنى التمويل طويل الأجل مع اشتراط في نوعية المنتج النهائي، وأنه يمكنها أن تلزم الجهات التي ستقوم بتمويلها بذلك مع اختيار مع من تراه منها قادراً على تنفيذ السياسات الوطنية ومواكبة خطط التنمية والالتزام بمعاييرها. وطالب في نهاية حديثه بإيجاد هيئات للمراقبة وتذليل العقبات خصوصاً في بعض الأنظمة القديمة أمام الممولين والمطورين العقاريين.
من جهته، اعتبر خالد المبيض أن السوق يخلو حالياً ممن وصفهم بـ"المطورين العقاريين الحقيقيين"، وأن شركات التطوير العقاري تفتقد التمويل الفعلي الذي يمكنها من الأداء الفاعل، وأن ذلك جزء من ابتعادها عن تبني المشاريع الضخمة التي تعتبر أحد أبرز الحلول لمشكلة الإسكان والسوق العقاري.
وأكد المبيض أن 95% من التطوير العقاري يتم عن طريق الأفراد، وأن هذه الفئة لا تأخذ في الاعتبار حاجات السوق الفعلية من حيث الأسعار والنوعية، مشيراً إلى أن إمكانات المواطنين أو أغلبهم لا تأتي أو تقترب من مستوى العروض باهظة الثمن المتاحة حالياً، محذراً من أن الشراء من الأفراد لا يقدم أية ضمانات للمستفيد.
وحصر المبيض المشكلة في عدم وجود ممول حقيقي ومقتدر، وأنه لا يجب على الأفراد التفاؤل بنظام الرهن العقاري في حال إقراره، مطالباً بأن يكون انطلاق الحلول من خلال دخول البنوك للتمويل العقاري.
مشكلة الخدمات
من جهة ثالثة، أضاف عمر القاضي أن 80-90% من الوحدات السكنية في الرياض التي أعلن عنها خلال السنوات الماضية لم تنفذ، وأن الكثير منها خارج البنية التحتية، وأنه لا يجب تأخير نظام الرهن العقاري أكثر حتى لا تتزايد المشكلة، معتبراً أن من أسباب ارتفاع الأسعار أن الخدمات التي كانت تقدمها الحكومة في السابق أصبحت تحمل على المطور العقاري، مما يؤدي بالأخير إلى رفع التكلفة بدوره على المستفيد النهائي وهو المواطن، ضارباً المثال بأن المطور العقاري يخسر قرابة 50% من الأرض التي تكون خارج النطاق العمراني على خدمات التنظيم وتوفير الخدمات.
وأضاف القاضي أن المخططات الأساسية وخصوصاً في السنوات الماضية تفتقد للبنية التحتية، وأن البنوك تشترط في تمويلها رهن أرض المستفيد، وأنه يجب كحل عاجل توحيد الجهات التي تقدم الخدمات، والنظر إلى نماذج عالمية ناجحة، مثل النموذج الصيني الذي تمنح من خلاله الحكومة أراضٍ مجانية وتقدمها كمناقصات.
وعن صندوق التنمية العقاري أكد القاضي أنه نجح في فترة سابقة، ولكن مع الوضع الحالي وبالنظر لحجم القرض فهو غير قادر على تحقيق الهدف من القرض.
واتفقت معظم الآراء على ضرورة تطوير الأنظمة وتوحيد جهات الخدمات والنظر بعين الاعتبار لنماذج ناجحة، مثل النموذج الصيني، وتدخل الحكومة بتوفير التمويل طويل الأجل مع الاشتراط في المنتج النهائي، وكذلك تسريع حضور نظام الرهن العقاري.
وكان عدد آخر من خبراء السوق العقاري في السعودية قد أكدوا في الحلقة الماضية من "واجه الصحافة" التي تم بثها بتاريخ 10-9-2010 على أن مبررات ارتفاع أسعار الأراضي في السعودية تعود لغياب التنظيم للسوق وانعدام الشفافية، وأن تزايد النظرة للأراضي كوسيط استثماري ساهمت في ارتفاعات وانخفاضات غير مبررة، مؤكدين أن وجود الخدمات ما زال يحكم فارق الأسعار، وأنه يجب ألا تحول الأراضي لما وصفوه بالمخزون الوهمي للقيمة.
وقال الخبير في التمويل العقاري يحي أبو حاسرة خلال تلك الحلقة، أن تكرار بيع المنح الحكومية ضاعف أسعارها على المستفيد الأخير وهو المواطن، فيما اعتبر المحامي والقاضي السابق عبدالعزيز القاسم أن التنظيم للمدن ديمواغرافياً يجب أن يكون الأساس كما أنه موجود منذ الفترات التاريخية المبكرة.
وأضاف أبو حاسرة أن الكثير من المواطنين ممن يحصلون على أراضٍ كمنح ما يلبث أن يضطروا لبيعها بسبب عدم امتلاكهم إمكانات تطويرها. وطالب بأن يعاد النظر بأسرع وقت في النظام البلدي في الأراضي، وأن تكون هناك آليات واضحة ومقننة وعادلة لتحديد المحتاجين بدءاً بذوي الدخول المنخفضة.
في حين أكد الخبير الاقتصادي فواز الفواز أن هناك فارفاً بين أسعار الأراضي المتاحة وبين الدخل لدى كثير من الراغبين في الحصول على مسكن، هذا في الوقت الذي قال خالد الجاسر المدير التنفيذي لشركة "أماكن" العقارية، أن ما يحدث في تصريف المنح وتداولها بين العقاريين بعد بيعها من المواطن الممنوحة له تسبب في مضاعفة أسعارها على المستفيد النهائي، وهم غالباً مواطنون من ذوي الدخل المحدود.
فيما أوضح الخبير الاقتصادي فواز الفواز أنه لا يمكن أن تكون هناك حلول أنجع من فرض الرسوم على أصحاب الأراضي المجمدة والخالية لدفعهم لتحريكها. وأضاف الفواز إلى قائمة الحلول المقترحة أن يتم دمج هيئة الإسكان مع صندوق التنمية العقارية.
وفيما اعتبر الجاسر أن من أبرز الحلول أن يتم منح المواطن مسكناً جاهزاً بدلاً من المنح، أكد الكاتب الاقتصادي خالد الربيش أن تملك الأراضي أصبح "هدفاً"، وليس "وسيلة"، مشيداً بتجربة الزراعة وأنه يجب نقلها لحل إشكالية ارتفاع أسعار الأراضي، والتي يرى أن المطور العقاري ساهم كثيراً فيها، مطالباً بإغلاق صندوق التنمية العقاري للحد من ارتفاع أسعار الأراضي.
 0
خدمات المحتوى
| تقييم
|
خبراء عقاريون: حظوظ السعوديين في الحصول على سكن كبيرة 